El engaño que la ley no puede parar: sitios "brujos"

Ante reclamos de vecinos del sector rural El Pino, distante a unos cuatro kilómetros de Los Ángeles, que alertaban acerca de la existencia de loteos “irregulares”, Diario La Tribuna concurrió hasta ese lugar para visualizar en terreno si es que las características de estas subdivisiones corresponden a la descripción que se hace de este tipo de sitios.

En el lugar, se pudo comprobar la demarcación de varios terrenos de 900 metros cuadrados aproximadamente, listos para ser ofrecidos a quienes se interesen en comprar ahí. También se observó la construcción de una calle y otra en vía de quedar proyectada. Todo esto a sólo metros del río Nancagua.

Para conocer las implicancias que tiene la adquisición de un sitio bajo la modalidad de cesión de acciones y derechos, aunque en su publicidad no lo clarifica, La Tribuna conversó con distintas autoridades involucradas en la materia y un abogado experto en temas civiles.

BIENES NACIONALES

El seremi de Bienes Nacionales del Biobío, Eric Aedo, ha sido tajante en reiterar en más de una ocasión que su ministerio no regularizará ningún terreno que contravenga los requisitos establecidos en la Ley de Urbanismo y Construcción. Lo anterior, en relación a la venta de los denominados sitios “brujos”, que se ha ido masificando en toda la región y el país.

“Hay gente que está vendiendo terrenos de 500 o 1000 metros cuadrados y que en el contrato de compra y venta está poniendo abajo una frase que dice: usted después de 5 años puede regularizar en Bienes Nacionales. Yo quiero hacer una afirmación tajante, eso es falso, lo están engañando”, advirtió el funcionario.

Explicó que una persona puede demostrar dominio o posesión sobre un sitio durante 20 años, pero si éste no se encuentra urbanizado o no está incorporado a un proyecto que vaya en esa dirección, con la venia de la municipalidad y el Serviu respectivo, no será regularizado.

“Un requisito que para nosotros es fundamental, sobre todo en el mundo rural, pero también en el mundo urbano, es que haya factibilidad de servicios públicos. Si no la hay, como lo es una red de alcantarillado, de agua potable, o no hay un compromiso del loteador (vendedor), de que va a construir esas obras de urbanización, o no hay un proyecto municipal asociado a ello, entonces lo que se está constituyendo es un loteo irregular o incluso constituir un asentamiento precario, y eso no lo podemos hacer”, sostuvo Aedo.

El seremi de Bienes Nacionales recordó que, en el caso de los sectores rurales -que es donde se está produciendo la venta de estos terrenos denominados “brujos”, bajo cesión de acciones y derechos- la ley establece que la división predial mínima es de 5 mil metros cuadrados, aunque también indicó que existen leyes especiales que permiten una subdivisión menor, pero no en la forma como está sucediendo en la actualidad.

“Ahí está, por ejemplo, la ley Sabag, que establece que en el mundo rural un padre puede entregarle a un hijo un lote de 1000 metros cuadrados, pero esos requisitos son muy específicos, se trata cuando un padre tiene un predio superior a los 5 mil metros cuadrados y le quiere entregar un terreno a algún hijo para que construyan una solución habitacional”, expuso el secretario ministerial.

Respecto a la posibilidad de sanear un sitio rural obtenido bajo la fórmula de traspaso de acciones y derechos, a los cinco años de adquirido, precisó que la persona en ese caso lo único que puede normalizar es la posesión, acogiéndose al decreto 2695, “pero sigue incumpliendo el requisito fundamental que es el que esté urbanizado”, aclaró.

Asimismo, junto con reiterar que la venta de loteos irregulares es un asunto que debe ser fiscalizado desde el ámbito de la Ley de Urbanismo y Construcción, dijo que la principal responsabilidad en este tema recae sobre los municipios y el Serviu.

“La ley establece que es la Dirección de Obras Municipales la que tiene que hacer las denuncias de los loteos irregulares y, por tanto, aquí les cabe una responsabilidad gigantesca a los municipios, porque un municipio si quiere detener esto en serio, simplemente tiene que hacer la denuncia o la presentación de la querella en la fiscalía respectiva”, aseveró Eric Aedo.

“A Bienes Nacionales llega la gente tratando de regularizar la propiedad de estos loteos irregulares y yo lo que tengo que hacer es denegar, que es lo que hemos hecho, denegar ese título de dominio, porque no se cumple con la ley de Urbanismo y Construcción”, concluyó.

SITUACIÓN EN LOS ÁNGELES

Para conocer, precisamente, cuál ha sido la labor que la Municipalidad de Los Ángeles ha desplegado en el marco de sus atribuciones legales para detener la venta de estos sitios cuestionados por Bienes Nacionales, La Tribuna conversó con el alcalde Esteban Krause, quien reveló que en el último año dos casos de ventas de loteos “brujos” han sido puesto en conocimiento del Juzgado de Policía Local.

“Estamos muy atentos a esta situación, porque hemos sido víctima de estos loteos irregulares, puesto que, posteriormente, se nos requiere para arreglar los caminos, instalar iluminación y agua potable, y resulta que la compra de un terreno barato o una especulación de tierra se transforma en un muy buen negocio para los que también compran; después llega el Estado, proveyendo servicios básicos y el terreno que costaba 500 mil pesos después vale 2 o 3 millones de pesos más”, comentó el jefe comunal.

La autoridad angelina reconoció que en aquellos casos en que él estima que su municipio ha sido víctima de estas cuestionadas transacciones de terrenos, ha habido un costo “y lo que hemos hecho es instruir a la Dirección de Obras para que puedan, efectivamente, dentro de las facultades que tienen, enviar los antecedentes al Juzgado de Policía Local”, remarcó.

Aseguró que ahora sólo actúan cuando “hay una señal de legalidad respecto de la compra, ahí recién empezamos a colaborar, porque entendemos que pasaron por etapas y procesos legales, pero desde esa perspectiva creemos que hay que avanzar e informar a los que están adquiriendo lotes irregulares, que lo que están comprando en definitiva es un problema”, sentenció Esteban Krause.

EXPERTO LEGAL

Curiosamente, muchas dudas quedan al conversar con un abogado especialista en materia civil acerca de estas ventas de terrenos consideradas irregulares.

Jorge Kuncar lleva años asesorando a particulares interesados en la compra de bienes raíces de distinta índole. Al ser consultado respecto de si existe un vacío en la ley que favorezca el actuar de quienes se dedican a la venta de loteos “brujos” en sectores rurales, fue enfático en señalar que no.

“Con la cesión de derechos uno después acredita posesión durante cinco años ininterrumpida y puede regularizar a través del Decreto Ley Nº 2695, pero eso no es ningún vacío o laguna legal, eso está establecido en la ley”, afirmó.

Sin embargo, el profesional advirtió que, ante la magnitud que ha adquirido el tema, sobre todo por el empeño que han puesto las autoridades para denunciar este tipo de negocios, existen Conservadores de Bienes Raíces que ya no están autorizando cesiones de derechos, “porque se presta para lo que se ha denominado los loteos brujos”, especificó.

“He constatado que la utilización del Decreto Ley Nº 2695 para regularizar la pequeña propiedad ha sido utilizado en varios casos de manera casi fraudulenta, porque muchas veces hay gente que tiene predios en la zona -y eso se da en todo el país-, pero que no viven aquí, viven en otros lugares (…) Basta con que se meta un viejito y pare cuatro tablas e instale una chabola y después a continuación regulariza por el 2695, haciéndose poseedor; se ha prestado para unos poquitos excesos”, argumentó el abogado.

Explicó que cuando una persona recurre al Decreto Nº 2695, lo hace para quedarse con un terreno a través de lo que se conoce como adquisición por prescripción, lo cual, dijo, puede facultar a la persona para luego tramitar algunos beneficios que otorga el Estado en materia habitacional.

“Si usted va al Serviu a postular a un subsidio adicional le van a pedir en la documentación un papel que acredite que usted tiene dominio exclusivo o derechos sobre algún predio. Mediante una cesión de derechos la persona demuestra que tiene derechos”, aseveró el experto legal.

De todos modos, el jurista reconoció que a sus clientes les recomienda no adquirir terrenos bajo esta fórmula. “Si tiene la posibilidad de comprar un sitio, donde le vendan derechos o comprar un sitio donde exista un único y exclusivo propietario que se lo está vendiendo, váyase por la segunda opción, porque ahí se va a la segura”, expresó.

DELEGADA PROVINCIAL DEL SERVIU

En contraposición a lo expuesto por el abogado Kuncar, la delegada provincial del Serviu descartó que una persona que sólo demuestre derechos sobre un terreno pueda postular a beneficios del Estado en el ámbito habitacional.

“Estos loteos que no están urbanizados, si una persona, por ejemplo, quiere construir a través de un subsidio no va a poder hacerlo, porque no tiene las aprobaciones del loteo. No sabemos si cumple con las dimensiones de las calles, si cumple con las condiciones sanitarias, y el riesgo es que, efectivamente, las familias terminan construyendo sólo por sus propios medios, pero si quiere optar a un recurso del Estado no puede hacerlo”, ratificó.