Derribando mitos: Inversión inmobiliaria sigue perfilándose como una opción segura y rentable, aún en el panorama actual

Los bancos hoy han restringido el acceso a créditos para la vivienda, con mayores tasas de interés y requerimientos de solvencia, aprobando préstamos que se sitúan entre los 15 y 20 años de plazo. Asimismo, las propiedades en venta en el Gran Santiago han anotado un alza de casi 12% anual en el caso de los departamentos, y de 9% en el caso de las casas, según la Cámara Chilena de la Construcción, ChCC.

El panorama, a simple vista, parece ser complejo para el grueso del inversionista inmobiliario, no así para los con liquidez y poder de compra, aún en medio de este panorama incierto 

Felipe Aldunate, gerente comercial de Smartchoice Investment, señala que si bien es cierto que hace 3 años un departamento de 1 dormitorio se compraba en 1.600 UF, y hoy están sobre los 2.000 UF, la plusvalía siempre es más ágil. Si el negocio inmobiliario antes era sólido, hoy para el que puede comprar es aún mejor, independiente de que las unidades suban de precio. Esto, porque el alza de los hipotecarios ayudará a nivelar aun más ese equilibrio que se busca entre arriendo y dividendo, asegura.

En esa línea, explica, hay zonas en las que es imposible que la gente que arrienda pueda optar a comprarse algo hoy, lo que claramente ha llevado al alza de los arriendos por la alta demanda. Diferente es en zonas de propiedades de mayor valor, donde aún existe la capacidad de obtener hipotecarios, apunta.

Asimismo, Aldunate comenta que la idea de que los precios van a bajar o que la gente no paga el arriendo, no es real. El modelo de negocios de la inversión inmobiliaria es, por lejos, uno de los mejores refugios tanto en época de vacas flacas, como en tiempos prósperos, y así se ha demostrado siempre, dice. Más aún, agrega, si se tiene en cuenta la flexibilidad bancaria que ofrece el mercado chileno de mejorar las condiciones del crédito.

Las condiciones actuales no son tan distintas de las que hace 4 años

Si bien mucho se ha hablado que el mercado inmobiliario ha retrocedido 10 años, en realidad, aclara Aldunate, solo han sido 4 años. Eso lo podemos confirmar con las simulaciones que tenemos en nuestros registros, donde el CAE normal estaba sobre el 4%, dice.

Los precios de las propiedades y sus variaciones en 2021

Las comunas que presentaron más variaciones anuales, según datos de Portal Inmobiliario a agosto de este años, son Quilicura (17,7%), La Reina (10,7%), Lo Prado (10,6%) y Pudahuel (10,6%). Estos porcentajes indican una tendencia en la demanda de hogares en sectores más periféricos de Santiago, consecuencia de la pandemia y la búsqueda de mayores espacios. 

Con respecto a las comunas más costosas en relación al metro cuadrado, estas se mantienen en el sector oriente: Vitacura (90,9 UF), Las Condes (88,2 UF) y Lo Barnechea (85,9 UF). Mientras que las más baratas se encuentran en El Bosque (31 UF), San Bernardo (26,7 UF) y San Ramón (21,4 UF).

Medidas que podrían impactar positivamente en el mercado 

Hay que destacar que Hacienda está impulsando un proyecto de ley que autorice al Presidente de la República actuar ante restricciones en el mercado de renta fija inyectando liquidez donde se requiera, con el fin de profundizar el mercado de capitales.

Esto, según explica el ministro de Hacienda, Rodrigo Cerda, implicaría que para formar una tasa para un año específico, se entregará un bono para ese año, pero el formador de mercado tiene que entregar un valor/documento de un año que sí tiene un documento con una tasa para que el Estado quede en una situación similar y el beneficio es dar más profundidad a los mercados. Esto, por ejemplo, permitiría volver a dar tasas al mercado para 30 años, lo que desapareció respecto de los hipotecarios actualmente, dice Cerda.

Una medida que para Aldunate, sin duda es sumamente positiva para el mercado, pues aunque el negocio siempre traerá dividendos para los inversionistas actuales, el factor plazo en los hipotecarios sin duda impacta en el grueso de la industria, ralentizándola. Si bien aún se sacan créditos al 80% a 30 años, los que se dan al 90% bajaron a 25 y a 20 años, y eso, independiente del CAE, pesa en el hipotecario, concluye.